1、成本的概念

成本是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價(jià)值投入，它用貨幣單位來衡量

成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門控制成本的成本

成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動成本

2、成本的主要內(nèi)容有

①產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量

②時間的成本生產(chǎn)的速度、進(jìn)度

③人力的成本管理人員多少和水平

④資金的成本資金的利息

⑤管理的成本管理的程度、精細(xì)度

⑥售后的成本

a.產(chǎn)品維修成本;產(chǎn)品質(zhì)量問題

b.客戶關(guān)懷成本;活動、及對個別使用功能的改變

c.銷售承諾成本;向購房客戶不當(dāng)承諾

d.開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題

3.成本管理

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益----提升價(jià)值

成本管理的基本內(nèi)容----合理確定成本與有效控制成本

成本管理是通過管理活動，保證達(dá)到組織既定成本目標(biāo)的過程;或是在一定的約束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動

成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以保證通過有效的方法實(shí)現(xiàn)既定成本目標(biāo)

組織的各機(jī)構(gòu)聯(lián)系起來成本才能得到控制(全員成本)，成本的管理能力受到管理職權(quán)和時間影響

4.建筑產(chǎn)品的特殊性

①固定性

②多樣性

③體積龐大

④生產(chǎn)期長

5.建筑產(chǎn)品造價(jià)的特點(diǎn)

①單件性：相同的設(shè)計(jì)擺放的位置改變造價(jià)不一樣

②分部組合：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌體、裝修、門窗……

③多次性：投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、決算價(jià)

房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征----單件性、復(fù)雜性與多次性

6.影響成本的因素

項(xiàng)目總推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)銷售要訣

7.成本管理的宗旨與目標(biāo)

宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。

目標(biāo)：建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系

8.成本管理思路

準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動態(tài)反饋、及時結(jié)算

9.成本管理的基本方法……目標(biāo)管理

a.目標(biāo)管理的內(nèi)容……目標(biāo)的確定與控制兩方面

b.目標(biāo)確定的依據(jù)……經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握

c.實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段……信息化

d.目標(biāo)管理的過程— PDCA循環(huán)

10.成本動態(tài)控制過程PDCA循環(huán)