【造價合約】為何由盈變虧？原來招標時就注定了結局！
2021-03-12
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目前市場的非標準清單（市場清單）日趨流行，房地產開發(fā)商更是清一色的模擬清單。如今又是一年招投標季，本文將繼續(xù)和大家一起探討非標準清單中招標人與投標人之間的“博弈”，幫助大家避開雷區(qū)，將招投標利益最大化。
暗藏陷阱
某項目設計尚未最后完成，開發(fā)商為節(jié)省工期，于是招標前置，實行模擬清單——單價包干招標。合同中明確指出：項目分兩個標段，兩個標段的高層、多層、地庫、商業(yè)等的搭配面積、體量基本接近，具體棟號劃分待圖紙完善后招標人根據實際情況有權調整。
招標文件規(guī)定，參與投標的公司必須同時投兩個標段，但“兼投不兼中”，投標人只能中其中的一個標段。項目共有由六家公司參與投標，最后業(yè)主選擇了最低標價的兩家公司分別中標一標段（公司甲）和二標段（公司乙）。
陷阱生效，風險轉移
一個多月后圖紙出齊，簽訂合同時，發(fā)包人將本屬于二標段的另外3棟樓，約2.10萬m²劃分至一標段。對一標段而言，相當于比原中標的面積增加≈20%。此時才發(fā)現，投標文件中的那句“圖紙完善后招標人根據實際情況有權調整，在合同中明確”就是個陷阱。一標段的公司甲當然不同意：
1、模擬清單，圖紙不全，面積存在誤差不可避免，調整也屬于正常，個別樓棟因施工平面布置出現沖克打架，做調整也屬正常，但多棟樓調整的做法顯然不合理。如是施工平面布置原因，發(fā)包人為何不把一標段移到二標段？
2、發(fā)包人不把高價的一標段移到低價的二標段，是因為一標段的報價水平比公司乙的二標段低了≈2.5%，以住宅樓1700元/m²為計，發(fā)包人轉移2.1萬m²工程，相當于減少了1700 × 2.5% × 21000 ≈ 90萬的成本，認為發(fā)包人有惡意風險轉移的目的。
到底是否“惡意風險轉移”，不得而知，也不能輕易下結論。但無論是什么，這種只可意味不可言傳的東西均不能擺在桌面明說。公司甲遂以調整過大（增加20%的面積），超出中標人承受能力為由拒絕，并提出：如必須增加，則進行重新核價。
發(fā)包人“順理成章”地給出了事先已在合同里設置好的條款：
a、標段調整招標文件有此說明，整棟樓調整也屬調整范疇，發(fā)包人的做法沒有超出招標文件約定；
b、合同中有對應清單項，按合同約定“項目特征、工作內容與合同約定之工程項目相同，按合同已有之單價計算，變更價款只是工作量的增減變化引起”，承包人要求重新核價的要求不予采納。
背后深意
如果利潤豐厚，你會拒絕嗎？答案不言自明。其實，公司甲拒絕的背后更是有苦難言，這場博弈中，公司甲明顯處于失利地位，原因有以下幾點：
對時局判斷不足，復工后市場的不斷上漲，報價時低估了風險系數，隨市場的上漲，原來的報價已在虧損邊緣，工程量的增加將導致虧損加劇，此為虧本的第一要因；
除了戰(zhàn)略失誤外，戰(zhàn)術上輕敵大意，只知道一味的按清單套定額，不分析招標文，不研究招標的游戲規(guī)則，跌入諸多招標人挖好的坑，為成本偏誤的次要原因。
陷阱與分析
與眾多的模擬清單一樣，措施費、開辦費等實行平方米總價包干。
招標文件中提到：“建筑面積以規(guī)劃許可證面積為準，較合同約定建筑面積的調整在±5%以內(含±5%)時，開辦費不做調整。”
圖紙出來后，經按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2013計算，施工圖建筑面積較招標時規(guī)劃面積增加近4500m²，增幅未超5%，不予調整。僅此一項損失：200元/m² × 4500m² = 90萬元。
類似這類的流氓陷阱還有：建筑面積以藍圖標注的面積為準；以發(fā)包人指定的第三測試方測試的面積為準。
不執(zhí)行國家的規(guī)范，卻變著法子另辟蹊徑，事出反常，必有妖孽。這三個規(guī)則的方法異曲同工，其實招標人完全可以控制。
“以規(guī)劃許可證面積”，只受損5%，尚有可比的余地，還能可控。而“以藍圖標注的面積為準及以發(fā)包人指定的第三測試方測試的面積為準”，則完全沒有底線，他甚至可以不用建筑面積規(guī)則，而是用更黑的銷售面積來與你計算，或者任意發(fā)揮想給多少就多少，投標人完全不可控，只能任人宰割。
換位思考：如招標人沒100%的把握，他會出這類自己可能吃虧的規(guī)則嗎？所以你絕不要輕信，僥幸他的面積會變大。
如何應對
1、提高文字邏輯能力，加強成本警覺度，提出澄清，要求修改招標條件，但這類的答疑一般均會被否決；
2、對可比可控的“以規(guī)劃許可證面積為準”的條件，把控好宏觀的成本，考慮這5%中的部分風險系數，到底考慮多少，只能從宏觀的成本面去考慮。因為到底少了百分之幾，在微觀上投標人無任何可控的可能；
3、對不可比但尚可控的“以藍圖標注的面積為準”的條件，則改變投標思維，用總價包干思維去考慮成本；
4、對既不可比又不可控的“以發(fā)包人指定的第三測試方測試的面積為準”的無底線的流氓條件，除了無限放大風險系數外別無他法。對這樣的流氓單位，最好敬而遠之，不參與也罷。
模擬清單其實就是發(fā)包人與投標人的博弈，不僅是技術的博弈，也是智慧的博弈，更是戰(zhàn)略的博弈。模擬清單的博弈沒有絕對的對與錯，有的只是如何在這場殘酷的市場競爭中奪得一席之位，以及如何為自己謀取最大權益。
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